Der Gast steht schon vor deinem Haus, er bucht nur woanders
Viele Gäste finden dein Haus im Portal, tippen dann aber deinen Namen bei Google ein und schauen nach, ob es dich wirklich gibt. Wenn sie dort keine Seite mit Preisen und freien Terminen finden, gehen sie zurück ins Portal und buchen dort. Die Provision zahlst du für einen Gast, den du fast schon hattest.
- Freie Termine, Preise und Mindestaufenthalt stehen direkt auf deiner Seite.
- Jede Direktbuchung spart den Portalanteil, der sonst von jeder Nacht weggeht.
- Ortstaxe, Anreisezeiten und Endreinigung stehen dort, wo der Gast sie braucht.
Was die Portale von jeder Nacht behalten
Bei Booking.com zahlt die Provision ausschließlich der Gastgeber, der Gast zahlt keine Vermittlungsgebühr. Branchenvergleiche nennen für Deutschland einen Standardsatz von 12 Prozent, in Berlin 15 Prozent. Wer im Programm Preferred Partner sichtbarer sein will, zahlt 3 Prozentpunkte mehr, bei Preferred Plus 5. Läuft die Zahlung über Payments by Booking.com, kommen noch einmal rund 1,4 Prozent dazu. In Summe sind das je nach Einstellung bis zu rund 20 Prozent auf jede vermittelte Nacht.
Airbnb hatte lange ein geteiltes Modell, bei dem der Gastgeber rund 3 Prozent zahlte und der Gast beim Bezahlen 14 bis 16,5 Prozent obendrauf sah. Für Deutschland, Österreich und die Schweiz stellt Airbnb mit Stichtag 13. Oktober 2026 auf eine einheitliche Gastgebergebühr von 15,5 Prozent um, berechnet auf Übernachtung, Reinigung und Zusatzgebühren. Der Gast sieht dafür nur noch einen Endpreis.
Dagegen rechnet sich eine eigene Buchungsstrecke schnell. Bei einem Zimmerpreis von 90 Euro und 150 Nächten im Jahr geht eine mittlere Portalgebühr in die Größenordnung einer kompletten Website. Und sie fällt jedes Jahr wieder an.
Die Direktbuchung muss leichter sein als die im Portal, nicht nur billiger
Der häufigste Fehler ist ein Anfrageformular, auf das man zwei Tage lang keine Antwort bekommt. Das Portal zeigt frei oder belegt in einer Sekunde. Wenn deine Seite das nicht kann, verlierst du gegen die Bequemlichkeit, nicht gegen den Preis.
Deine Seite braucht deshalb einen echten Belegungskalender je Einheit, Preise nach Saison, Mindestaufenthalt und fixe Anreisetage, wo du sie brauchst. Dazu eine Bestätigung, die sofort rausgeht, und eine Anzahlung, wenn du eine willst. Erst dann ist die Direktbuchung wirklich die einfachere Variante.
Ein guter Grund für den Gast ist trotzdem hilfreich. Späte Anreise ohne Aufpreis, ein Parkplatz vor dem Haus, das Frühstück ohne Zuschlag oder die Stornierung bis drei Tage vorher. Das musst du nicht als Rabatt formulieren, es reicht, wenn es da steht.
Die Angaben, wegen denen sonst jeder anruft
Auf die Seite gehören Check-in und Check-out Zeit, was passiert, wenn der Zug später kommt, ob es einen Schlüsselkasten gibt, wie viele Parkplätze da sind, ob Haustiere erlaubt sind, ob es WLAN gibt und wie gut es ist. Bei Ferienwohnungen dazu Endreinigung, Bettwäsche und Handtücher, Waschmaschine, Geschirrspüler und ob die Küche vollständig ausgestattet ist.
Die Ortstaxe ist der Klassiker für Missverständnisse. Sie kommt zum Zimmerpreis dazu und wird an die Gemeinde abgeführt. In Niederösterreich sind unter anderem Kinder bis 15 Jahre von der Nächtigungstaxe befreit, die eingehobene Taxe ist bis zum 15. des Folgemonats an die Gemeinde abzuführen und wer auf einer Plattform wie Airbnb inseriert, muss das der Gemeinde binnen drei Tagen melden. Die genauen Sätze legt die Gemeinde fest, deshalb steht auf deiner Seite der Satz deiner Gemeinde und nicht ein allgemeiner.
Zwei Kalender sind ein Kalender zu viel
Solange du nebenbei weiter über Portale vermietest, darf nichts doppelt gebucht werden. Deine Seite und die Portale gleichen deshalb ihre Belegung ab, damit eine Direktbuchung im Portal sofort als belegt erscheint und umgekehrt.
Damit kannst du in Ruhe umstellen. Du drehst kein Portal ab, du verschiebst nur langsam den Anteil. Nach einer Saison siehst du im eigenen Kalender, wie viele Nächte ohne Provision gekommen sind.
Was das kostet
Website mit eigener Direktbuchung beginnt bei 1.990 Euro netto, mit Seiten je Zimmer oder Wohnung, Belegungskalender, Saisonpreisen und Bestätigung per Mail. Willst du vorerst nur eine gute Seite mit Anfrageformular, geht das ab 890 Euro netto. Der Festpreis steht vor dem Start im Angebot. Hosting kostet 19 Euro im Monat, mit Betreuung 49 Euro.
Häufige Fragen
Was gehört bei uns ins Impressum, und braucht es eine Datenschutzerklärung?
Beides machen wir mit, passend zu eurem Beruf. Neben Name, Anschrift und E-Mail gehören für euch hinein: die UID-Nummer, falls ihr eine habt, die Mitgliedschaft bei der Wirtschaftskammer, die zuständige Gewerbebehörde (Bezirkshauptmannschaft oder Magistrat) und ein Link zur Gewerbeordnung. Als e.U. oder GmbH kommen Firmenbuchnummer und Firmenbuchgericht dazu. Den Link zur EU-Streitbeilegungsplattform gibt es seit Juli 2025 nicht mehr, er kommt raus. Die verbindliche rechtliche Beurteilung bleibt bei euch, eurer Kammer oder einem Anwalt.
Muss ich dann bei Booking und Airbnb aufhören?
Nein, und das wäre auch riskant. Die Portale bringen dir neue Gäste, die dich nicht kennen. Die eigene Seite holt die Wiederkehrer und alle, die deinen Namen googeln. Ziel ist eine gesunde Mischung, nicht ein kompletter Ausstieg.
Darf ich auf meiner Seite billiger sein als im Portal?
Das regeln die Bedingungen des jeweiligen Portals, und die ändern sich. Lies sie vor dem Start nach oder frag im Zweifel dort an. Unabhängig davon darfst du immer Dinge anbieten, die es im Portal nicht gibt, etwa eine spätere Anreise oder flexiblere Stornierung.
Wie regle ich Mindestaufenthalt und Anreisetage?
Beides ist im Kalender eine Einstellung pro Zeitraum. In der Hauptsaison drei Nächte ab Samstag, in der Nebensaison eine Nacht ab jedem Tag, das kannst du selbst umstellen, ohne mich anzurufen.
Was schreibe ich zur Ortstaxe auf die Seite?
Den Satz deiner Gemeinde pro Person und Nacht, wer befreit ist und dass sie zum Preis dazukommt. Die Höhe legt die Gemeinde fest, also hol sie dir dort und schreib sie hin. Dann steht sie im Preisbeispiel und niemand wundert sich beim Bezahlen.
Sag mir, wie viele Einheiten du hast
Zimmer, Wohnungen und die Zahl der Nächte im Vorjahr genügen für eine erste Rechnung. Innerhalb von 24 Stunden bekommst du eine Einschätzung und einen Festpreis.