Das Objekt findet jeder, dich findet keiner
Dein Inserat steht auf den großen Portalen und bekommt Zugriffe. Gesucht wurde aber die Wohnung, nicht dein Büro. Die nächste Anfrage kaufst du wieder ein, weil niemand deinen Namen kennt. Genau an dieser Stelle arbeitet eine eigene Seite.
- Jedes Objekt bekommt eine eigene Seite unter deiner Adresse, nicht nur im Portal.
- Der zweite Weg ist der wichtigere: die Anfrage vom Eigentümer, der verkaufen will.
- Ortsseiten für dein Einzugsgebiet holen die Leute, die noch kein Objekt suchen.
Im Portal ist das Objekt sichtbar und du bist die Kontaktzeile
Der österreichische Portalmarkt wird seit Jahren von ImmoScout24 Österreich, willhaben und immowelt bestimmt. ImmoScout24 nennt für sein Netzwerk rund 1,8 Millionen Nutzerinnen und Nutzer im Monat bei rund 100.000 Angeboten. Diese Reichweite ist echt und du wirst sie nicht ersetzen. Nur gehört sie eben nicht dir.
Was Maklerpakete auf diesen Portalen kosten, steht auf keiner öffentlichen Preisseite. Die Konditionen laufen über Verträge und Kontingente und werden verhandelt. Deshalb nenne ich hier keinen Betrag, den ich nicht belegen kann. Fest steht nur die Mechanik: Du zahlst für Präsenz, die Anfrage läuft über das Formular des Portals, und der Suchende bleibt im Portal, wenn er das nächste Mal etwas braucht.
Eine eigene Seite ist kein Ersatz für das Portal, sie ist die zweite Hälfte. Das Inserat bringt den Interessenten, deine Seite entscheidet, ob er dich für seriös hält und ob er dich in einem Jahr noch findet.
Die wertvollere Anfrage kommt nicht vom Suchenden
Wer eine Wohnung sucht, sucht ein Objekt. Wer eine Wohnung verkaufen will, sucht einen Makler. Die zweite Suche ist die, die dein Geschäft trägt, und sie läuft nicht über das Portal, sondern über deinen Namen und deinen Ort.
Dafür braucht deine Seite einen eigenen Weg. Eine Seite für Eigentümer, die erklärt, wie du bewertest, was du vorbereitest, wie lange eine Vermarktung bei dir dauert und was du für dein Honorar tatsächlich machst. Dazu ein kurzes Formular mit Adresse, Objektart, Größe, Baujahr und Zeitrahmen. Das ist die Anfrage, für die du kein Inserat schalten musst.
Die Nachfrage ist real. Eine ImmoScout24 Trendstudie mit 1.000 Befragten in Österreich vom Jänner 2025 berichtet, dass Käuferinnen und Käufer im Schnitt 5,2 Objekte besichtigen und Mieterinnen und Mieter 3,4, und dass 51 Prozent die Suche seit 2022 als herausfordernd empfanden. Wer diesen Leuten das Verfahren vorher erklärt, spart sich die Hälfte der Besichtigungen, die nichts werden.
Seit Juli 2023 ist die Frage, wer bestellt hat
Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt in Österreich seit 1. Juli 2023 das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Für Kaufobjekte und für Geschäftsräume gelten eigene Regeln. Mehr schreibe ich hier bewusst nicht, weil das keine Rechtsberatung ist und weil die Auslegung dein Fachgebiet ist, nicht meines.
Für die Website hat das eine praktische Folge. Wenn dein Geschäft stärker vom Auftraggeber her kommt, muss die Seite den Auftraggeber ansprechen und nicht nur den Wohnungssuchenden. Vermieter und Eigentümer wollen wissen, was du übernimmst, wie du Interessenten vorprüfst und wie viel von der Arbeit bei dir bleibt. Genau das gehört in eigene Worte auf eine eigene Seite.
Objektseiten, Ortsseiten und das, was nach dem Verkauf übrig bleibt
Jedes Objekt bekommt eine eigene Seite unter deiner Adresse, mit Fotos, Grundriss, Lagebeschreibung und den Angaben, die in ein Inserat gehören, inklusive der Werte aus dem Energieausweis. Ist das Objekt weg, bleibt die Seite als Referenz mit dem Vermerk verkauft oder vermietet. Nach zwei Jahren hast du damit eine Liste, die jedem Eigentümer mehr sagt als jede Selbstbeschreibung.
Dazu kommen Seiten für dein Einzugsgebiet. Nicht als leere Ortsliste, sondern mit dem, was du über die Gegend weißt. Wie sich die Nachfrage in einem Ortsteil verhält, welche Lagen ruhig sind, wo die Schulen liegen, wie lang man in die Stadt braucht. Das liest jemand, der noch kein Objekt sucht, und merkt sich dabei deinen Namen.
Was das kostet
Eine Firmenwebsite mit Objektseiten, Eigentümerbereich, Team und Anfrageformular beginnt bei 890 Euro netto. Wenn Objekte laufend gepflegt, Besichtigungstermine vergeben und Interessenten verwaltet werden sollen, ist das die Variante mit eigenem System ab 1.990 Euro netto. Der Festpreis steht vor dem Start im Angebot. Hosting kostet 19 Euro im Monat, mit Betreuung 49 Euro.
Häufige Fragen
Was gehört bei uns ins Impressum, und braucht es eine Datenschutzerklärung?
Beides machen wir mit, passend zu eurem Beruf. Neben Name, Anschrift und E-Mail gehören für euch hinein: die UID-Nummer, falls ihr eine habt, die Mitgliedschaft bei der Wirtschaftskammer, die zuständige Gewerbebehörde (Bezirkshauptmannschaft oder Magistrat) und ein Link zur Gewerbeordnung. Als e.U. oder GmbH kommen Firmenbuchnummer und Firmenbuchgericht dazu. Den Link zur EU-Streitbeilegungsplattform gibt es seit Juli 2025 nicht mehr, er kommt raus. Die verbindliche rechtliche Beurteilung bleibt bei euch, eurer Kammer oder einem Anwalt.
Muss ich meine Objekte doppelt pflegen?
Nein. Wenn deine Maklersoftware eine Schnittstelle hat, übernimmt die Seite die Objekte von dort. Gibt es keine, legen wir die Pflege direkt auf die Seite und du spielst von dort in die Portale ein. Zweimal tippen ist keine Lösung, das hält auf Dauer niemand durch.
Bringt eine eigene Seite Anfragen, wenn die Portale die Reichweite haben?
Für Suchende selten, für Eigentümer sehr wohl. Wer verkaufen will, googelt Makler plus Ort und schaut sich drei Büros an. Diese Suche findet außerhalb der Portale statt und dort entscheidet, wie du dich erklärst.
Soll ich mein Honorar auf die Seite schreiben?
Das entscheidest du. Sinnvoll ist auf jeden Fall, klar zu beschreiben, welche Leistungen enthalten sind, vom Aufnahmetermin über Fotos und Energieausweis bis zur Übergabe. Wer das liest, fragt nicht als Erstes nach dem Prozentsatz.
Was passiert mit verkauften Objekten?
Die bleiben als Referenzseite bestehen, mit einem deutlichen Vermerk, dass sie nicht mehr verfügbar sind. Adresse und Details kannst du dabei so weit kürzen, wie du es mit dem früheren Eigentümer vereinbart hast.
Sag mir, wie viele Objekte du im Jahr betreust
Danach richtet sich, ob die Objekte händisch gepflegt werden oder über eine Schnittstelle kommen. Innerhalb von 24 Stunden bekommst du eine Einschätzung und einen Festpreis.